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![)(`SP~A6R{[ZBTYVV]%KB`G.png](http://9n0q2u.cn/files/105410/1601/451984f672b_m.png)
內(nèi)容簡介 本書基于經(jīng)濟原理、產(chǎn)權(quán)制度和估價技術(shù)體系等，通過對市場實例進行研究分析，建立一套相對完整的歷史性建筑估價理論與方法體系。 本書首先是對歷史性建筑的概念、價值體系等進行分析；其次是對歷史性建筑的經(jīng)濟學(xué)原理和產(chǎn)權(quán)制度進行探究；第三是詳細(xì)闡述影響歷史性建筑經(jīng)濟價值變動的主要因素；最后是依據(jù)估價原理，應(yīng)用不同的估價方法對歷史性建筑經(jīng)濟價值的認(rèn)定進行研究，建立可行的估價方法技術(shù)體系，并附以具體的歷史性建筑估價實例，證明其科學(xué)合理性。 通過對歷史性建筑經(jīng)濟價值進行準(zhǔn)確估價，能夠為歷史性建筑的保護、修繕及再利用提供經(jīng)濟參考依據(jù)，也為鼓勵引入民間資金、進一步完善歷史性建筑市場建設(shè)等提供決策支持。 目錄 0緒論1 0.1研究背景與研究意義1 0.1.1研究背景1 0.1.2研究意義3 0.2研究目標(biāo)與內(nèi)容3 0.2.1研究目標(biāo)3 0.2.2研究內(nèi)容4 1歷史性建筑概述5 1.1歷史性建筑概念5 1.1.1歷史性建筑概念的界定5 1.1.2與歷史性建筑相關(guān)的概念7 1.2歷史性建筑類型9 1.2.1居住建筑10 1.2.2公共建筑12 1.2.3宗教建筑14 1.2.4禮制建筑15 1.2.5工業(yè)建筑15 1.2.6軍事建筑15 1.3歷史性建筑特征16 1.3.1二元性特殊不動產(chǎn)16 1.3.2傳承性16 1.3.3地域性16 1.3.4產(chǎn)權(quán)限制性17 1.3.5稀缺性17 1.3.6資源與資產(chǎn)的雙重屬性18 1.3.7社會性18 2歷史性建筑價值體系19 2.1歷史性建筑價值概念19 2.1.1價值19 2.1.2歷史性建筑價值23 2.2構(gòu)建歷史性建筑價值體系24 2.2.1歷史性建筑綜合價值24 2.2.2歷史性建筑經(jīng)濟價值30 2.2.3歷史性建筑價值二重性33 3歷史性建筑估價的經(jīng)濟原理36 3.1歷史性建筑估價的經(jīng)濟學(xué)理論36 3.1.1勞動價值論視角下的歷史性建筑經(jīng)濟價值分析36 3.1.2西方傳統(tǒng)價值理論視角下的歷史性建筑經(jīng)濟價值分析38 3.1.3新制度經(jīng)濟學(xué)視角下的歷史性建筑經(jīng)濟價值分析45 3.2歷史性建筑估價的前提——產(chǎn)權(quán)界定與限制47 3.2.1歷史性建筑產(chǎn)權(quán)體系的理論分析48 3.2.2歷史性建筑所有權(quán)的界定49 3.2.3歷史性建筑的其他權(quán)利52 3.2.4現(xiàn)實中的歷史性建筑產(chǎn)權(quán)限制規(guī)定55 3.3歷史性建筑經(jīng)濟價值特征60 3.3.1感知性與主觀性60 3.3.2動態(tài)性與增值性60 3.3.3多元性與整體性61 3.3.4公共性與外部性61 3.3.5可衡量性與市場穩(wěn)定性62 4歷史性建筑經(jīng)濟價值的影響因素63 4.1社會經(jīng)濟因素63 4.1.1經(jīng)濟發(fā)展趨勢63 4.1.2社會文化因素65 4.1.3人口因素66 4.2市場供求關(guān)系因素67 4.2.1供給狀況67 4.2.2需求狀況68 4.2.3市場交易狀況68 4.3法律政策因素68 4.3.1法律政策68 4.3.2金融稅收70 4.3.3規(guī)劃因素71 4.4不動產(chǎn)自身因素73 4.4.1位置73 4.4.2用途74 4.4.3產(chǎn)權(quán)限制條件75 4.4.4土地因素75 4.4.5建筑因素76 4.5歷史性建筑的相關(guān)影響因素79 4.5.1歷史價值要素影響因素79 4.5.2藝術(shù)價值要素影響因素82 4.5.3科學(xué)價值要素影響因素86 4.5.4社會文化價值要素影響因素89 4.5.5環(huán)境生態(tài)價值要素影響因素91 5歷史性建筑估價原則、方法與資料96 5.1價值基準(zhǔn)96 5.1.1價值基準(zhǔn)96 5.1.2市場價值96 5.1.3特殊價值97 5.1.4假設(shè)與特殊假設(shè)97 5.2估價原則98 5.2.1估價主體99 5.2.2估價客體99 5.2.3遵循的估價原則99 5.3估價方法的適用性分析103 5.3.1市場比較法103 5.3.2成本法104 5.3.3收益資本化法104 5.3.4假設(shè)開發(fā)法（剩余法）105 5.3.5基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法105 5.3.6特征價格法106 5.3.7條件價值法106 5.3.8旅行費用法107 5.3.9生產(chǎn)率法108 5.3.10機會成本法108 5.4估價收集的參考資料109 5.4.1權(quán)屬資料109 5.4.2法規(guī)政策與保護規(guī)劃109 5.4.3建筑保護與利用資料109 5.4.4建筑現(xiàn)狀資料110 5.4.5歷史文化特征相關(guān)資料110 5.4.6市場資料110 5.4.7其他資料111 6收益資本化法的應(yīng)用112 6.1收益資本化法的適用性分析112 6.1.1收益分析112 6.1.2方法分析113 6.1.3組合技術(shù)分析114 6.2收益資本化法的程序117 6.2.1收益估算117 6.2.2費用分析119 6.2.3綜合資本化率調(diào)整120 6.3收益資本化法的實證研究122 6.3.1估價對象歷史性建筑情況122 6.3.2收益估算123 6.3.3費用分析123 6.3.4凈直接收益、間接收益的估算124 6.3.5綜合資本化率的調(diào)整124 6.3.6結(jié)論124 7市場比較法的應(yīng)用126 7.1市場比較法的適用性分析126 7.2市場比較法的程序127 7.2.1明確估價對象127 7.2.2選取可比實例129 7.2.3調(diào)整分析過程129 7.3市場比較法的實證研究133 7.3.1估價對象歷史性建筑情況133 7.3.2選取的可比實例134 7.3.3比較因素調(diào)整分析136 7.3.4結(jié)論138 7.4歷史性建筑用地的市場調(diào)整法138 7.4.1市場調(diào)整法的評估程序139 7.4.2市場調(diào)整法的實證運用143 8成本法的應(yīng)用148 8.1成本法的適用性分析148 8.2成本法的程序149 8.2.1建筑用地地價計算150 8.2.2建筑成本150 8.2.3折舊計算152 8.2.4建筑物的歷史文化增值調(diào)整153 8.2.5產(chǎn)權(quán)限制155 8.3成本法的實證研究156 8.3.1估價對象歷史性建筑情況156 8.3.2歷史性建筑用地的地價估算157 8.3.3建筑成本158 8.3.4折舊計算159 8.3.5建筑物剩余價值160 8.3.6估算建筑物的歷史文化增值160 8.3.7產(chǎn)權(quán)限制161 8.3.8成本法結(jié)論161 9條件價值法的應(yīng)用163 9.1條件價值法的適用性分析163 9.1.1歷史性建筑的資源特征163 9.1.2條件價值法的應(yīng)用分析164 9.2條件價值法的程序166 9.2.1設(shè)計調(diào)查表格166 9.2.2確定調(diào)查對象166 9.2.3實際調(diào)查166 9.2.4最終計算167 9.3條件價值法的實證研究167 9.3.1估價對象情況167 9.3.2調(diào)查方法168 9.3.3調(diào)查結(jié)果169 10特征價格法的應(yīng)用172 10.1特征價格法的適用性分析172 10.2特征價格法的程序173 10.2.1變量選擇和樣本數(shù)據(jù)的收集174 10.2.2函數(shù)形式的選擇178 10.2.3模型估計與檢驗180 10.2.4估價對象的價值評估181 10.3特征價格法的實證研究181 10.3.1估價對象歷史性建筑情況181 10.3.2變量的選擇183 10.3.3模型估計和檢驗184 10.3.4估價對象歷史性建筑的價值評估188 11評價指標(biāo)比較法190 11.1評價指標(biāo)比較法的原理190 11.2評價指標(biāo)比較法的程序191 11.2.1明確估價對象192 11.2.2確定估價對象評價結(jié)果192 11.2.3經(jīng)濟價值結(jié)果的初步估算192 11.2.4驗證與確定最終價值指示192 11.3歷史性建筑綜合價值評價指標(biāo)體系192 11.3.1歷史性建筑綜合價值的評價總體思路193 11.3.2評價指標(biāo)體系構(gòu)建194 11.3.3基于變權(quán)的指標(biāo)權(quán)重確定195 11.3.4綜合評價模型與方法197 11.4評價指標(biāo)比較法實證：以蘇州東山古民居群為例198 11.4.1估價對象歷史性建筑群情況198 11.4.2估價對象的綜合價值評價200 11.4.3根據(jù)綜合評價結(jié)果對目標(biāo)對象進行初步估價200 11.4.4驗證及結(jié)論201 12結(jié)論：構(gòu)建歷史性建筑估價體系202 12.1主要結(jié)論202 12.2研究展望206 參考文獻208 附件223 |
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